De Wet Breyne blijft een fundamentele pijler van de bescherming van kopers van woningen in aanbouw of op plan. Recente wetgevende ontwikkelingen en rechtspraak bevestigen echter dat zowel het toepassingsgebied als de handhaving van de wet verder worden aangescherpt. Daarbij valt op dat overheid en rechtspraak steeds minder ruimte laten voor constructies of contractuele mechanismen die afbreuk doen aan de beschermingsfinaliteit van de wet.

Waar discussies vroeger hoofdzakelijk civielrechtelijk werden gevoerd — bijvoorbeeld omtrent nietigheidssancties, opleveringsgeschillen of de kwalificatie van overeenkomsten — verschuift de focus vandaag steeds nadrukkelijker naar actieve controle en sanctionering. Zowel de Economische Inspectie als de rechtbanken lijken daarbij meer aandacht te besteden aan de economische realiteit van projecten dan aan de loutere contractuele vormgeving.

Wet van 9 februari 2024 versterkt handhaving

Een belangrijke evolutie vloeit voort uit de Wet van 9 februari 2024 houdende diverse bepalingen inzake economie. Waar de Wet Breyne vroeger slechts een beperkte strafsanctie kende voor overtredingen van artikel 10 Wet Breyne, beschikt de overheid vandaag over een aanzienlijk uitgebreider handhavingsarsenaal.

Naast waarschuwingen voorziet de wet voortaan ook in administratieve sancties, transacties en strafrechtelijke vervolging. De Wet Breyne evolueert daarmee van een voornamelijk civielrechtelijk beschermingsmechanisme naar een volwaardig instrument van economische rechtshandhaving.

Verregaande bevoegdheden voor de Economische Inspectie

De Economische Inspectie beschikt bovendien over uitgebreide onderzoeksbevoegdheden. Controleambtenaren kunnen plaatsbezoeken uitvoeren, documenten opvragen, betrokken partijen ondervragen en zelfs optreden als “mystery client”. Daarnaast kunnen processen-verbaal worden opgesteld met bijzondere bewijskracht en kan in bepaalde gevallen beslag worden gelegd op documenten of gegevensdragers.

De wetgever kiest hiermee duidelijk voor een meer proactieve controle van de vastgoed- en bouwsector, waarbij ook voorafgaande contractstructuren en commerciële communicatie steeds nadrukkelijker onder toezicht komen te staan.

Zwaardere sancties en grotere aansprakelijkheidsdruk

Ook het sanctiemechanisme werd aanzienlijk verzwaard. Voor bepaalde inbreuken kunnen administratieve geldboetes oplopen tot 50.000 EUR of zelfs 6% van de jaaromzet. Daarnaast voorziet de wet in bijkomende mogelijkheden tot strafrechtelijke vervolging en strengere sanctionering bij herhaling.

Voor de praktijk betekent dit dat discussies omtrent de toepasselijkheid van de Wet Breyne niet langer uitsluitend burgerrechtelijke gevolgen hebben, maar ook belangrijke financiële, reputatie- en compliance-risico’s kunnen meebrengen.

Tendens naar materiële benadering

De recente evoluties sluiten bovendien aan bij een bredere tendens waarbij steeds meer wordt gekeken naar de economische en functionele realiteit van een project, eerder dan naar de loutere contractuele kwalificatie ervan. Dat geldt onder meer voor discussies omtrent gesplitste aannemings- en verkoopovereenkomsten, casco-constructies of modellen waarbij de promotor formeel buiten het aannemingsluik wordt gehouden.

Toenemend belang van preventieve toetsing

Voor vastgoedprofessionals en hun advocaten wordt preventieve toetsing dan ook steeds belangrijker.

Niet alleen de contractuele documentatie, maar ook de concrete verkoopstructuur, commerciële communicatie en feitelijke organisatie van het project verdienen een kritische analyse in het licht van de Wet Breyne.

De evolutie van de Wet Breyne naar een strenger gecontroleerd handhavingsinstrument bevestigt dat compliance binnen vastgoedontwikkeling vandaag steeds meer een volwaardig risico- en aansprakelijkheidsvraagstuk wordt.

Roy Maes

Expertengroep Bouwrecht