Arrest van het Hof van Justitie over de Wet Breyne: disproportioneel onderscheid in garantieregeling

Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft zich in de zaak C-824/24 uitgesproken over de verenigbaarheid van de garantieregeling in de Wet Breyne met de Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. In het bijzonder werd het onderscheid onderzocht tussen erkende en niet-erkende aannemers bij het stellen van een financiële zekerheid.

Onder de huidige regeling dienen niet-erkende aannemers een voltooiingswaarborg te stellen die in de praktijk neerkomt op 100% van de bouwprijs, terwijl erkende aannemers kunnen volstaan met een borg van 5%. Het Hof acht dit onderscheid strijdig met het vrij verrichten van diensten, zoals gewaarborgd door de Dienstenrichtlijn.

Context en ratio legis

De Wet Breyne beoogt bescherming te bieden aan kopers die een woning “op plan” verwerven, met name tegen het risico dat het project niet wordt voltooid, bijvoorbeeld ingevolge insolventie van de aannemer of verkoper. De verplichting tot het stellen van een financiële waarborg vormt daarbij een centraal beschermingsmechanisme.

De Belgische regeling koppelt de omvang van die waarborg aan het al dan niet beschikken over een erkenning als aannemer. Die erkenning wordt geacht een indicatie te zijn van de technische en financiële draagkracht van de betrokken onderneming.

Beoordeling door het Hof van Justitie

Het Hof vertrekt van het uitgangspunt dat nationale maatregelen die de toegang tot de markt voor dienstverrichters uit andere lidstaten bemoeilijken, slechts toelaatbaar zijn indien zij gerechtvaardigd en evenredig zijn.

In dit kader stelt het Hof vast dat de Belgische regeling voor buitenlandse aannemers en projectontwikkelaars bijkomende drempels creëert om toegang te krijgen tot de gunstigere 5%-regeling.

Zo wijst het Hof erop dat projectontwikkelaars in de praktijk enkel van de lagere borgstelling kunnen genieten door te werken met een erkende aannemer in België, wat doorgaans de oprichting van een (secundaire) vestiging veronderstelt. Een dergelijke vereiste gaat volgens het Hof verder dan noodzakelijk.

Daarnaast kunnen buitenlandse aannemers in theorie aanspraak maken op de 5%-regeling indien zij de gelijkwaardigheid van hun buitenlandse erkenning aantonen. Het Hof benadrukt evenwel dat de hiermee gepaard gaande administratieve en bewijsrechtelijke lasten een reële belemmering vormen voor de toegang tot de Belgische markt.

Deze elementen leiden tot het besluit dat de Belgische regeling een onevenredige beperking vormt van het vrij verrichten van diensten en derhalve onverenigbaar is met de Dienstenrichtlijn.

Het Hof spreekt zich niet uit over de situatie van Belgische aannemers zonder erkenning, aangezien de toetsing zich beperkt tot grensoverschrijdende dienstverlening.

Gevolgen en aandachtspunten

Het arrest noopt tot een herziening van de huidige garantieregeling in de Wet Breyne. Dit sluit aan bij de reeds geplande modernisering van de wetgeving, zoals voorzien in het regeerakkoord. Welke vorm die aanpassing zal aannemen, blijft evenwel onzeker. Een gelijkschakeling van de waarborgvereisten ligt voor de hand, maar ook andere pistes zijn denkbaar.

De bestaande praktijk toont aan dat het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers aanleiding heeft gegeven tot specifieke projectstructuren (bijvoorbeeld de aannemer wordt verkoper-opstalhouder), hetgeen niet steeds gewild is door partijen. Een wijziging van het huidige kader kan dan ook gevolgen hebben voor de wijze waarop projecten worden opgezet en georganiseerd.

Het arrest past bovendien in een ruimere Europese tendens waarbij nationale toegangs- en uitoefeningsvoorwaarden voor aannemers en projectontwikkelaars worden getoetst aan het vrij verkeer van diensten.

Jef Feyaerts
Expertengroep Bouwrecht