Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 12 december 2025 verduidelijkt in welke mate een vereniging van mede-eigenaars (VME) kan optreden bij gebreken aan een gebouw.

In deze zaak had een vastgoedvennootschap verschillende appartementen verkocht. Nadien werden gebreken vastgesteld aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VME stelde daarop een vordering in tegen de verkoper, gebaseerd op de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken, en vroeg een schadevergoeding voor de herstelling van deze gebreken. Het hof van beroep te Brussel verklaarde deze vordering ontvankelijk en kende een vergoeding toe.

Het Hof van Cassatie heeft dit oordeel echter (gedeeltelijk) vernietigd. Volgens het Hof heeft de VME wel rechtspersoonlijkheid en kan zij in rechte optreden, maar enkel binnen de grenzen van haar wettelijke opdracht. Die opdracht betreft de bescherming en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Een vordering op grond van verborgen gebreken behoort daar volgens het Hof niet toe. Dergelijke vordering is immers van contractuele aard en vloeit rechtstreeks voort uit de koopovereenkomst tussen de individuele koper en de verkoper. Ze strekt in wezen tot (gedeeltelijke) terugbetaling van de aankoopprijs en komt dus uitsluitend toe aan de koper zelf.

Het Hof besluit dan ook dat een VME niet bevoegd is om een dergelijke vordering in te stellen, zelfs niet wanneer de gebreken betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen en alle mede-eigenaars het daarmee eens zijn.
Met dit arrest bevestigt het Hof van Cassatie duidelijk dat de bevoegdheden van de VME strikt moeten worden geïnterpreteerd. Voor contractuele aanspraken, zoals de waarborg voor verborgen gebreken, blijven de individuele kopers zelf verantwoordelijk om op te treden tegen de verkoper.

Het volledige arrest vindt u hier.